Wooncrisis Delft: “Bouw grotere en goedkopere woningen”
Door: Marcel de Jong.
Delft heeft enkele jaren geleden besloten om vooral middeldure en dure woningen te bouwen. Vijfentachtig procent daarvan bestaat uit appartementen. Verder neemt het percentage sociale huurwoningen af van negenendertig naar vierendertig procent. Met dit beleid streeft het gemeentebestuur naar meer doorstroom op de woningmarkt waardoor ook jongeren en gezinnen met kinderen in de stad kunnen wonen. Bovendien moet het leiden tot sterkere en leefbare wijken waarin meer “high potentials” en “kenniswerkers” geschikte woningen vinden, aldus de woonvisie. Daarmee wordt het verdienmodel van de stad vergroot, aldus de coalitiepartijen VVD en STIP.
In de praktijk blijken deze keuzes tot grote knelpunten op de Delftse woningmarkt te leiden. De wachttijden in de sociale huursector lopen op. Door de gestegen bouwkosten bouwen investeerders vooral kleinere appartementen die niet geschikt zijn voor gezinnen met kinderen. Bovendien zijn de hoge huren in de particuliere huursector vaak onbetaalbaar voor mensen met een modaal inkomen. Daarnaast worden er nauwelijks goedkope koopwoningen gebouwd. Starters en mensen met een lager inkomen hebben daardoor het nakijken. En gezinnen zijn gedwongen hun heil buiten Delft te zoeken.
Minimaal een half miljoen
Ook Jerney en Matthijs Jansen hebben het opgegeven om een betaalbaar eengezinshuis in Delft te vinden. Op het vierkante balkonnetje staat een grasmaaier op een mat van kunstgras. ,,Ja, we willen graag een tuin voor de kinderen”, grapt Jerney. ,,Daarom hebben we de grasmaaier uit de erfenis van een tante alvast maar meegenomen.” Ze verschuift een paar mappen op het met papier bezaaide bureau dat de scheiding vormt tussen een klein keukenblok en het zitgedeelte in kamer. In de slaapkamer van Jerney en Matthijs staan dozen met boeken en kleding opgestapeld. Hun twee kinderen slapen samen in een smal kamertje aan de zijkant van het appartement. ,,Het huis is te klein”, beamen Jerney en Matthijs. Ze zoeken daarom al vijf jaar naar een betaalbare eengezinswoning. ,,Met een tuin, een raam in de badkamer en aparte slaapkamers voor onze kinderen. Niet eens gekke eisen. Maar daarvoor moet je in Delft meer dan een half miljoen euro betalen. En dan nog hebben we niet wat we zoeken.” Absurd, vindt Matthijs dat. ,,Ik ben geboren in Delft, wil daar ook graag blijven wonen. Maar om een betaalbare eengezinswoning te kunnen vinden die voldoet aan onze eisen, moeten we de stad uit. In Rijswijk worden wel betaalbare woningen voor gezinnen gebouwd.”
Ontkamering stimuleren
Ze is blij dat de gemeente besloten heeft geen vergunningen meer te geven voor de verkamering van woningen en het splitsen van huizen sterk te reguleren. ,,Gezinswoningen moeten voor gezinnen behouden blijven. Er zijn veel te veel huizen voor gezinnen omgebouwd tot studentenwoningen. In sommige wijken, zoals de Wippolder, levert dat gigantische problemen op. Het zou een goede zaak zijn als de óntkamering wordt gestimuleerd, bijvoorbeeld met financiële prikkels. Daardoor kun je zorgen voor een toename van het aantal woningen waar gezinnen met kinderen kunnen wonen.”
Zelfbewoningsplicht
Miranda Voogt, raadslid voor de VVD, pleit daarnaast voor een zelfbewoningsplicht. Kopers mogen hun woning dan niet verhuren, maar moeten er daadwerkelijk zelf gaan wonen. ,,Zo voorkom je dat investeerders woningen opkopen en aan studenten gaan verhuren. We moeten er echt voor zorgen dat woningen geschikt blijven voor gezinnen.”
Wethouder Karin Schrederhof (PvdA, wonen) vindt een zelfbewoningsplicht een interessante gedachte. ,,De net aangenomen wet ‘Opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur’ geeft ons daarvoor meer mogelijkheden. We kijken hierbij onder andere naar andere steden om te bepalen op welke wijze we deze maatregel kunnen invoeren.”
Betaalbare starterswoningen
Uit de woonmonitor blijkt dat van alle gebouwde woningen in Delft maar één procent uit goedkopere koophuizen bestaat. Dat moet volgens makelaar Jan Paul van Daal veranderen. Hij is van mening dat Delft moet beginnen met het bouwen van betaalbare koopwoningen voor jonge starters. ,,Zo kunnen jongeren in iedere geval een start maken en mee profiteren van de prijsstijgingen. Hoe langer je wacht, hoe lastiger het voor jongeren wordt om in te stappen.” De gemeente moet daarbij een sturende rol vervullen. ,,Je kunt als gemeente de grond bijvoorbeeld voor een aantrekkelijke prijs aanbieden waardoor ontwikkelaars goedkoper kunnen bouwen. Of je kunt denken aan wooncomplexen waar de bewoners de winst bij verkoop met elkaar delen. Dat soort oplossingen kan jonge starters echt helpen een huis te vinden.” Boelhouwer noemt nog een optie: ,,Ontwikkel in appartementencomplexen gezinswoningen die uit meerdere woonlagen bestaan.”
Meer sociale huurwoningen
Tegelijkertijd neemt de roep toe om meer sociale huurwoningen te bouwen. De corporaties bouwen in Delft tot 2030 iets meer dan tweeduizend sociale huurwoningen. Tegelijkertijd neemt het aantal woningen in de particuliere sector met een huur onder de zevenhonderdvijftig euro af met ongeveer zestienhonderd. Netto komen er dus zo’n vijfhonderd sociale huurwoningen bij, althans als alle vergunningen geregeld kunnen worden. Ben Herman, bestuurder van de regionale huurdersvereniging SHH, vindt dit een “belachelijk laag aantal”. ,,Er staan duizenden en duizenden mensen op de wachtlijst. Die mensen moeten soms wel acht jaar op een woning wachten. Ik denk echt dat Delft de komende jaren zesduizend sociale huurwoningen moet bijbouwen. Dan pas kun je het woningtekort oplossen. Als de gemeente nu haar gang blijft gaan, is er sprake van een kansloze missie.”
Karin Schrederhof vindt dit aantal te hoog. Ze vindt dat Delft zeker ook sociale huurwoningen moet bouwen. Hierbij streeft ze echter naar een evenwichtige balans. ,,Met de studentenwoningen meegeteld, heeft Delft vijfenvijftig procent sociale huur. Dat is echt veel. Daarom zijn we met de andere gemeenten in de regio in gesprek om de sociale huurwoningen wat gelijker te verdelen. Het percentage in Delft gaat wat omlaag, in andere gemeenten juist wat omhoog. Op die manier kunnen mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, toch een huis vinden.”
Wethouder Schrederhof van Wonen, WMO en Sport
Schrederhof benadrukt verder dat het belangrijk is om voldoende middeldure huurwoningen te bouwen. Woningen dus met een huur tussen de zevenhonderdvijftig en negenhonderdvijftig euro. ,,Veel mensen die een huis zoeken, hebben een te hoog inkomen om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen. Dat geldt ook voor veel mensen met een mbo-opleiding.”
In de praktijk blijkt dat de huur van deze woningen al snel op te lopen tot soms wel dertien- of veertienhonderd euro per maand. Miranda Voogt, raadslid voor coalitiepartij VVD, wil dat de gemeente bindende prestatieafspraken maakt met investeerders waarin vastgelegd wordt dat de huur van nieuwe woningen langjarig betaalbaar blijft. ,,Ook de werkende middenklasse moet in Delft kunnen wonen, de leraar dus, de politieman of verpleegster.”
Ook Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, is van mening dat de gemeente bindende afspraken met particuliere investeerders moet maken, rekening houdend met hun commerciële belangen. ,,Zo kun je bijvoorbeeld vastleggen dat een belegger niet alleen dure woningen bouwt, maar zich ook verplicht om goedkopere huizen te ontwikkelen.”
Die afspraken maakt Delft ook, in zogenaamde anterieure overeenkomsten. Het is volgens de wethouder echter niet mogelijk om verplichtende prestatieafspraken te maken over het langjarig vastleggen van de huur onder de negenhonderdvijftig euro per maand. ,,Hierover kan ik hooguit heren- en damesakkoorden sluiten. Een voorbeeld daarvan is het Actieplan middeldure huur. Ik zie steeds meer bereidheid bij investeerders om zich aan dergelijke afspraken te committeren. Zo bouwt een investeerder het project The Family, met woningen voor gezinnen en huizen voor gescheiden ouders die hun kinderen gezamenlijk willen opvoeden.”
Grotere rol corporaties
Schrederhof heeft veel vertrouwen in een grotere rol van de woningcorporaties bij het bouwen van betaalbare middeldure huurwoningen. ,,Investeerders streven naar een ander rendement dan woningcorporaties. Dat is op zich niet erg. Hun rendement is ook ons pensioen. Maar we zien dat investeerders door de gestegen bouwkosten kleiner gaan bouwen en duurdere huren vragen om hun rendement op peil te houden. Woningcorporaties hebben vanuit hun aard geen winstoogmerk. Daardoor zijn zij volgens mij beter in staat om middeldure woningen te bouwen. De landelijke overheid moet hen daarvoor de ruimte geven. Het is dan wel nodig dat de verhuurdersheffing wordt afgeschaft, het bedrag dat de corporaties ieder jaar aan de landelijke overheid moet betalen.” Ze ziet nog een voordeel: ,,Met de corporaties kunnen we vanuit de wetgeving wél bindende afspraken maken over de woningen die ze gaan bouwen. Dat geeft ons meer middelen om te sturen.”
Speciale ouderenwoningen
Ineke van Geenen pleit al jaren voor speciale woonvormen voor ouderen. Ze woont zelf in een levensloopbestendige woning in de Bomenbuurt. ,,Het appartement heeft geen drempels en brede gangen zodat je er eventueel met een rolstoel kan wonen. Verder hebben we een lift en een gemeenschappelijke ruimte waar je de andere bewoners kunt ontmoeten. Echt een woning om prettig oud te wonen. Daar moeten er in Delft veel meer van gebouwd worden.”
Ook Boelhouwer ziet dit als een oplossing. ,,De woningen moeten dan wel minimaal drie kamers hebben. Daar hebben ouderen behoefte aan. En cluster die levensbestendige woningen in wooncomplexen met gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. Dat levert een mooie drieslag op. De eengezinswoningen waar de ouderen nu wonen komen vrij voor gezinnen. Je bestrijdt de eenzaamheid. En je bespaart op de zorgkosten omdat de ouderen ook voor elkaar kunnen zorgen. Maar dan moet je wel de goede producten aanbieden. Dus niet alleen maar hoogbouw en kleine appartementen waar mensen elkaar niet kunnen ontmoeten, zoals nu het geval is.”
Tijdelijke woningen
Boelhouwer pleit ook voor de bouw van tijdelijke woningen in Delft. ,,Als er plekken zijn waar voorlopig nog niets wordt ontwikkeld, kun je via versnelde procedures binnen twee jaar circulaire en tijdelijke woningen plaatsen. Die huizen mag je dan vijftien jaar laten staan.”
De wethouder ziet zeker heil in deze oplossing. ,,Natuurlijk blijft het bouwen van betaalbare koop- en huurwoningen voorop staan. Maar tijdelijke woningen kunnen een ventiel zijn om de grootste druk op de woningmarkt weg te laten vloeien.”
Tekst loopt door onder de foto
Omroep Delft maakte samen met journalist Marcel de Jong deze productie over de Delftse woningmarkt.
Nieuwbouw in Delft
